Memoria Descriptiva

1.0     MEMORIA DESCRIPTIVA.

 

2.01    OBJETO DE LA TASACION.

El fin de la presente es para valorar el inmueble para fines de determinar el valor comercial del predio y su mobiliario y/o para los fines que estimen los propietarios

 

2.02      FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR

14 de Junio del 2014

 

2.03  UBICACIÓN

El predio está ubicado  en la Av. San Martín N°283 y 285, Mz. 35, Lote 09 – 10, ciudad de Pucallpa, Distrito de Callería, Prov. de Coronel Portillo, Departamento de Ucayali.

 

       2.04  INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO

El entorno en donde se ubica el inmueble, cuenta con obras completas de infraestructura urbana tales como: redes de agua, redes de desagüe, vías asfaltadas, redes de alumbrado público y domiciliario, redes telefónicas y señal de cable, jardines públicos.

 

      2.05   ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

Está ubicado en la zona urbana de la ciudad de Pucallpa. Su Zonificación es Residencial (R 4)  y Comercial (C7). El uso actual del predio es Comercial.  

 

      2.06  CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

El entorno en donde se ubica el inmueble, tiene buena accesibilidad y es parte del centro urbano de la ciudad de Pucallpa, con mediana intensidad de tráfico, a 350 m de la Plaza de Armas de Pucallpa y frente al Hotel Ucayali River y a 70 metros del Hotel Boulevard Plaza.

 

      2.07   LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

 

El predio tiene las siguientes dimensiones

Por el frente, 25.00 m con la Av. (antes Jr. San Martín).

Por el lado derecho entrando, una línea quebrada de cinco tramos, el premier tramo de 10.30 m colinda  con propiedad de Juan M. Lachi Cenepo, el segundo tramo hacia la izquierda 7.55 m colinda con  propiedad de Arnaldo Paiva Águila, el tercer tramo hacia la derecha  11.30 m colinda con propiedad de  Arnaldo Paiva Águila, el cuarto tramo 12.45 m colinda con la propiedad de terceros y el quinto tramo hacia la derecha, 13.80 m colinda con propiedad de terceros.

Por el lado izquierdo, 35.40 m colinda  con el lote Nº 10 (restante).

 

     2.08   AREA DEL TERRENO

Según las medidas de la ficha registral el área es: 523.68 m2

 

2.09AREA CONSTRUIDA 

 

Las áreas techadas del edificio son:

 

Las áreas techadas del edificio son:

 

 

PISO O NIVEL

ÁREA TECHADA (M2)

TOTAL DE ÁREA TECHADA (M2)

CONCRETO

METÁLICA

1º PISO 

334,50

104.21

334,50

2º PISO

340.20

 

340.20

3º PISO

279.00

 

279.00

4º PISO

95.00

137.42

234.42

AZOTEA

 

 86.00

 86.00

TOTAL

    1,048.70

327.63

       1,376.33

 

 

2.10   DESCRIPCION DE LA EDIFICACION

Las actividades se desarrollan en cuatro pisos y una azotea y es una edificación totalmente integrada entre sus espacios y niveles edificados. A continuación se describen los ambientes por nivel o piso:

 

  • PRIMER PISO

El acceso principal es hacia un hall de recepción y espera, donde además existirá un teléfono público, en este espacio se encuentra un mostrador para atención de los huéspedes, este espacio de recepción distribuye a una cafetería, a servicios higiénicos para el público o visitantes, a las habitaciones del primer nivel y a una escalera hacia las habitaciones en los niveles superiores. La cafetería también tiene acceso directo de la calle y consiste en un área de mesas (16 asientos), mostrador de atención y servicio higiénico común (1 inodoro, 1 lavatorio y 1 lavadero). Los servicios higiénicos para el público consisten en: un servicio higiénico para hombres (1 lavatorio, 1 inodoro y urinario) y para mujeres (1 inodoro, 1 lavatorio).

De la recepción se ingresa a una sala de estar y a una sala de lectura, a la oficina de Administración, a las habitaciones 101, 102, 103 y Suite 101, así como también a un jardín interior y otro exterior colindante con la fachada.

 

Las habitaciones del 101 al 103 consisten en un ambiente de dormitorio con closet y servicio higiénico privado (1 inodoro, 1 lavatorio, 1 ducha). La suite 104 consiste en un dormitorio con closet, sea de estar, servicio higiénico privado (1 inodoro, 1 lavatorio, 1 jacuzzi).

En los exteriores del primer piso y con acceso directo a la calle, se encuentra un garaje para dos vehículos y jardín interior. 

 

  • SEGUNDO PISO

Se accede por una escalera principal a un espacio o hall de distribución, hacia la izquierda llegando, se encuentra las habitaciones 201 al 205 y la suite 206, dos ambientes para oficio y la escalera al tercer piso y hacia la derecha se encuentra las habitación 208 y la suite 207, un ambiente para oficio y una escalera al tercer piso.

Las habitaciones del 201 al 205, 208, consisten en un ambienten de dormitorio  con closet y servicio higiénico privado (1 inodoro, 1 lavatorio, 1 ducha).

La suites 206 y 207 consiste en un dormitorio con closet, servicio higiénico privado (1 inodoro, 1 lavatorio, 1 ducha) y adicionalmente un (01) jacuzzi con dos accesos uno de ellos a través  del servicio higiénico y el otro directamente desde el dormitorio.

 

La suite 206 dispone de un ambiente para estar con closet, un dormitorio con closet y servicio higiénico privado (1 inodoro, 1 lavatorio, 1 ducha), adicionalmente desde el estar se accede a un patio privado donde se encuentra un jacuzzi.

Los oficios son los ambientes destinados para el servicio de limpieza, almacenamiento de ropa limpia, ropa sucia y toda actividad relacionada al mantenimiento de las habitaciones del piso al que sirven. En uno de ellos se encuentra un lavatorio. 

Adicionalmente existe una escalera de servicio que llega del primer piso (del garaje) y que también tiene la función de escalera de emergencia.

 

  • TERCER PISO

Se accede por escaleras secundarias. La primera desde la parte derecha del segundo piso, llega a una terraza exterior desde la cual se accede a un hall y a las habitaciones 301 al 304 y la suite 303; de la terraza se accede a una escalera  que conduce al cuarto piso. La segunda  escalera llega a un hall que distribuye a las habitaciones 305 al 307 y a una escalera hacia el cuarto piso. 

 

Las habitaciones del 301 al 304 consisten en un ambiente de dormitorio con closet y servicio higiénico privado (1 inodoro, 1 lavatorio, 1 ducha).

La suite 303 consiste en un dormitorio con closet, servicio higiénico privado (1 inodoro, 1 lavatorio, 1 ducha) y adicionalmente un (01) jacuzzi en un ambiente propio y con acceso directo desde el dormitorio.

El oficio tiene un closet y se encuentra colindante con la escalera que llega del segundo piso (lado derecho) y la escalera que sube al cuarto piso.

 

  • CUARTO PISO

Se accede por dos escaleras secundarias. La primera desde la terraza (parte izquierda del tercer piso), llega a una terraza cubierta donde se encuentra un comedor con ambientes de atención con una Parrilla, y Bar, con acceso a dos servicios higiénicos para hombres (1 inodoro, 1 lavatorio, 1 urinario) y para mujeres (1 lavatorio, 1 inodoro), a un deposito u almacén y a una escalera metálica de servicio. La segunda escalera llega a un pequeño descanso que distribuye a la suite 401 y a la terraza privada de la suite 401. La suite consiste en un dormitorio, closet y servicios higiénicos (1 lavadero, 1 inodoro, 1 jacuzzi).

 

  • QUINTO PISO O AZOTEA  

Se accede por una escalera metálica tipo caracol, a una terraza techada.

 Bajo el techo se encuentra la lavandería, tendal y un closet, también dos (2) tanques de almacenamiento de agua. 

 

 

           2.10.01   CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION

 

De acuerdo a la inspección ocular realizada, se puede decir que el inmueble ha sido construido con las siguientes características técnicas:

 

Clasificación de Acabados:

 

Conforme al cuadro de valores unitarios para edificaciones en Selva le corresponde las siguientes características:

 

CUADRO DE VALORES

PISOS

1

MUROS Y COLUMNAS

2

TECHOS

3

PISOS

4

PUERTAS Y VENT.

5

REVESTIM

IENTOS

6

BAÑOS

7

INST. ELEC.

Y SANIT.

AREA COSTRUIDA

 

1º,2°,3º,4º PISO

 

C

 

C

 

    D

 

B

 

F

 

C

 

C

 

  1,048.70

 

4°  Y AZOTEA

 

C

 

D

 

D

 

D

 

F

 

E

 

F

 

 

327.63

 

Descripción de Acabados  de la edificación

 

-Cimentación constituida por zapatas y vigas de cimentación de concreto armado f’c=210 kg/cm2, f’y=4200 kg/cm2.

 

 -Columnas y Vigas  de concreto armado f’c=210 kg/cm2, f’y=4200 kg/cm2.

 

- Muros de Ladrillo tubulares, asentados en soga con mortero cemento arena 1:2.

- Techos aligerado de concreto armado f’c=210 kg/cm2, f’y=4200 kg/cm2.

 

- El piso es de Cerámica y granito.

- Puertas Principal en  Vidrio con lámina de seguridad certificada, carpintería de aluminio, puertas  interiores de madera selecta - caoba, ventanas con marcos de Aluminio.

 

- Revestimiento tarrajeado frotachado de cemento arena 1:2, pintado con látex lavable, y barniz en carpintería de madera.

 

- Baños de 1ra. con mayólica de .20x .30 m. altura mayor a 1.80 m

-Instalaciones eléctricas con corriente trifásica, suministro de ELECTRO UCAYALI S.A. empotradas con tubería PVC SAL.

 

- Instalaciones Sanitarias con Agua Fría y Caliente,  suministro de EMAPACOPSA, tuberías PVC-SAP, empotradas, Desagüe con tuberías de PVC SAL, que drenan hacia la red pública de desagüe. Red de agua contra incendio con gabinetes y tubería PVC-SAP.

 

    2.11   ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION

El documento que sustenta la antigüedad es la Declaratoria de Fábrica  inscrita en la Partida N° 11041422 de los Registros Públicos de Pucallpa, donde se precisa que existe tres Declaratorias de Fábrica siendo la primera del año 1976, la segunda del año 1980 y la tercera del año 1985.

Para efectos de la depreciación del inmueble se considera el promedio de antigüedad, siendo este el año 1980, y los años acumulados de 35 años.

 

 

    2.12   ESTADO DE CONSERVACION DE LA CONSTRUCCION

El estado de conservación es BUENO

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