Valuación Comercial de Inmueble

3.0 VERIFICACIONES EFECTUADAS.

 

3.01   INSPECCION OCULAR

Se ha realizado la inspección ocular al predio y su conformidad respecto a los documentos legales del predio, los cuales son conformes.

 

    

        3.01.2  DEPRECIACION

De conformidad con el D.S. 011-2006 VC : Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, artículo II.D.34, Tabla Nº 02, a la primera etapa, para el material predominante CONCRETO  y estado de conservación BUENO y 34 años de antigüedad, le corresponde 25 % de depreciación, en consecuencia su factor de depreciación será:  Fd  = 0.75

 

4.0 VIGENCIA DE INSCRIPCION ....

... DE GRAVAMENES EN REGISTROS PUBLICOS

 

            4.1  INSCRIPCION

Inscrita la compra venta a favor de los propietarios en la Partida N° 11041422 del registro de propiedad de Ucayali.

 

            4.2  GRAVAMENES

No existe gravamen alguno sobre la propiedad.

 

5.0 METODOLOGIA APLICADA.

 

5.1    BASES PARA SU DESARROLLO

Se realizó una visita de inspección al exterior, interior y entorno del predio, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con características similares.

 

5.2 DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA

La valuación se efectúa utilizando el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y aplicando el método de valuación directa - comercial.

 

5.3   INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA ( TERRENO + AIRES)

    

Ubicación

Mes

Distancia al inmueble

(metros)

P.U.

US ($) x m2 de terreno.

Referencia

Jr. Huáscar

Av. San Martin

Jr. Inmaculada

A Febrero 2014

A Junio 2014

A Junio 2014

50

100

750

      1,000.00

         700.00

         600.00

Valor In situ

Valor In situ

Valor In situ

 

 

 

CONCLUSION:

La evaluación de precios de terrenos en la zona nos permite determinar razonablemente el precio de US$ 850.00 / m2, para el terreno materia de valuación.

 

5.4   DEDUCCIONES APLICABLES

Para el caso del valor del terreno no se considera ninguna deducción o desmejoramiento.

 

5.5   ANALISIS DE MEJOR Y MAS INSTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN

            El inmueble se puede utilizar como:

  • Alojamiento y comercio (oficinas).

 

 

 

 

5.6 SUSTENTACION

El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones indicadas son las más razonables para determinar el valor del bien.

 

6.0 CALCULOS EFECTUADOS.

 

 

6.1 VALOR DE REPOSICION DEL INMUEBLE (VR)

6.1.1       Valor del Terreno (VT)

Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos similares en ubicación y entorno urbano a la fecha (Punto 5.3); el perito asigna como Valor Comercial Unitario:

 

VT = Area  x  VCU

VT =  523.68m2 X US$ 850.00 /m2 

VT = US$ 445,128.00

 

6.1.2       Valor de Edificación (VE)

De acuerdo a las características constructivas, materiales, estado de conservación y calidad de las obras, el Perito asigna los siguientes valores para las construcciones existentes:

 

        

ITEM

DESCRIPCION

V.U.C.

( CONCRETO)

V.U.C.

( METAL)

1-C/C

2-C/D

3-D/D

4-B/D

5-F/F

6-C/E

7-C/F

Muros y Columnas

Techos

Pisos

Puertas y ventanas (según incidencia)

Revestimientos

Baños ( según incidencia)

Instalaciones eléctricas y sanitarias

247.65

134.13

81.79

165.10

61.48

45.16

132.09

 

247.65

116.94

81.79

84.33

61.48

15.20

27.61

 

 

Valor unitario de construcción

 

S/.          767.40

S/.          635.10

 

(20% de gastos Generales y Utilidad)

153.48

127.02       

 

Total Valor Unitario Comercial

S/.   920.88

S/. 762.12  

 

 Área construida

      1,048.70  M2

   327.63 M2

 

Subtotal = (V.U.C) X Área constr.

S/. 965,726.86

S/. 249,693.38

 

Depreciación por antigüedad

Fd= 0.75

Fd= 0.75

 

VALOR depreciado

S/. 724,295.00

S/. 187,270.00

 

VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCION (1)

S/.   911,565.00

 

 

  • Obras complementarias ( OC)
    • Red de agua contra incendio y gabinetes               =         15,000.00
    • Cercos perimétricos                                             =         25,000.00
    • Pozo Tubular y tanque elevado prefabricados.       =         15,000.00
    • Pisos de cerámica en terrazas y patios interiores    =         15,000.00

--------------------------------------------------------------------------------------------- 

TOTAL                                                                  =    S/. 70,000.00

 

Tipo de cambio = $1.00 = S/. 2.96

Valor comercial de Edificación

VE = VE(1)  + OC (Obras complementarias)

VE = S/. 911,565.00  + S/. 70,000.00 = S/. 981,565.00 = US$ 331,609.00

 

 

,

6.1.3       Valor de Reposición del inmueble ( VR)

VR = VT ( Valor del Terreno)  + VE ( Valor de la edificación)

VR = US$ 445,128.00+ $ 331,609.00= $ 776,737.00

VR = US$  776,737.00

 

 

6.2    VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE  (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado,  sin embargo por existir la petición del propietario de considerar el valor del equipamiento integral del edificio se considera lo siguiente:

 

VC =  VR  +  VEq

Donde VEq = Valor del equipamiento.

 

Valor del Equipamiento: (VEq)

Según el reporte de Activos declarados en la constitución de la empresa, se  considera un valor estimado en S/. 310,000.00, asimismo se incrementa lo siguiente:

  • El equipamiento de 05 Jacuzzis, que en el cuadro de valores unitarios no se considera. El monto estimado de Jacuzzis y su instalación, se estima en S/.25,000.00
  • La carpintería fina de caoba en closets, incluye cajonería y vitrinas (50 ml): S/.50,000.00

 

VE= S/. 385,000.00 / 2.96 = $ 130,067.60

 

VC =  US$  776,737.00+ $ 130,067.60

VC =  US$ 906,804.60

 

Por redondeo: 

 

VC =  US $ 906,804.00

 

 

SON: NOVECIENTOS SEIS MIL OCHOCIENTOS CUATRO Y 60/100 DOLARES AMERICANOS.

 

 

7.0     DOCUMENTACION SUSTENTATORIA.

 

                 La información de precios se obtuvo del campo, y se comprobó con datos de nuestro

archivo.  Se verificó la Ficha Registral que contiene la inscripción de la Declaratoria de Fábrica.

 

 

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